Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – nowelizacja ustawy i tryb jej uzyskania.
28 czerwca 2015 roku wejdzie w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która uchwalona została 20 lutego br. Zakres zmiany obejmuje jedynie rozszerzenie dwóch artykułów poprzez dodanie do nich po jednym krótkim ustępie, lecz ma znaczący pływ na praktykę stosowania przepisów.
Do art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano bowiem ustęp 2a, który brzmi następująco: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Za tajemniczym sformułowaniem obiekty budowlane, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane kryją się mianowicie jednorodzinne budynki mieszkalne budowane w oparciu o zgłoszenie z projektem budowlanym.
Dotychczas brak było w przepisach jednoznacznego rozstrzygnięcia, czy budowa tego typu budynku na terenie, dla którego nie ustalono planu zagospodarowania przestrzennego w każdym przypadku wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z przywołanym przepisem, po nowelizacji, każdy, kto będzie chciał wybudować jednorodzinny budynek mieszkalny na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będzie musiał uprzednio uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak to zrobić? Do kogo się zwrócić? Na te i inne pytania odpowiem w dalszej części artykułu.
Przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac warto w urzędzie gminy, na terenie której zamierzamy rozpocząć budowę sprawdzić, czy dana nieruchomość jest objęta istniejącym już planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, warto również sprawdzić, czy plan taki nie jest w zaawansowanej fazie powstawania – w takim wypadku ewentualne zainicjowane przez nas postępowanie o wydanie decyzji zostanie prawdopodobnie zawieszone do czasu zakończenia prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego kiedy to stanie się bezprzedmiotowe.
Gdy potwierdzimy, iż nasza nieruchomość nie jest objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego musimy sprawdzić, czy spełnia ona wszystkie pozostałe przesłanki wymienione w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Musimy zatem sprawdzić, czy co najmniej jedna z sąsiednich działek, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Służy to stwierdzeniu, czy organ wydający decyzję będzie miał punkt odniesienia w postaci innych budynków, który jest niezbędny do wydania decyzji. W przypadku braku zabudowy mieszkalnej w okolicy decyzja nie będzie mogła zostać wydana.
Kolejne warunki odnoszą się już bezpośrednio do działki, na której zamierzamy budować. Konieczne jest bowiem, aby miała ona dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzonej budowy. Ważne jest również, by działka nie była objęta obowiązkiem uzyskania zgody na tzw. odrolnienie lub nie został objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu nieaktualnych już miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli po dokonaniu wskazanych wyżej czynności stwierdzimy wypełnienie ustawowych przesłanek należy wystąpić z wnioskiem do odpowiedniego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – w zależności od rodzaju podmiotu występującego w danej gminie. Formularze, na których należy to uczynić są powszechnie dostępne na stronach internetowych urzędów gmin a także w ich siedzibach. Do uzupełnienia wniosku potrzebować będziemy m.in. podstawowe dane wnioskodawcy, dane ewidencyjne działki, kopię mapy zasadniczej z zaznaczonymi granicami działki, dane techniczne budynku, który zamierzamy wybudować, plan rozmieszczenia budynku i innych elementów na działce, informacje dotyczące zapotrzebowania na media itp. Dane służące nam do uzupełnienia urzędowego formularza mogą mieć charakter orientacyjny, gdyż mają służyć jedynie umożliwieniu dokonania wizualizacji tego, co zamierzamy zbudować, przez odpowiednie organy, które na tej podstawie podejmą decyzję.
Po około dwóch miesiącach oczekiwania powinniśmy otrzymać decyzję, w której wójt/burmistrz/prezydent miasta określi przede wszystkim, na jakich zasadach możliwe jest wybudowanie na danym terenie obiektu opisanego przez nas we wniosku.
Możliwe jest jednak, iż organ odmówi nam wydania warunków – stanie się tak w przypadku, gdy nie spełnimy łącznie wspomnianych wyżej przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
W pozytywnej decyzji określone zostaną rodzaje innych inwestycji możliwe do przeprowadzenia na naszej działce oraz wskazane zostaną przepisy szczególne, które będą miały zastosowanie do inwestycji. Organ wyznaczy nam również konieczne do zainstalowania na działce urządzenia czy wymagane do przyłączenia sieci. Dokładnie oznaczone zostaną granice naszej inwestycji oraz wymagania, których spełnienie będzie konieczne do ochrony praw osób trzecich. Decyzja ułatwi nam dalsze postępowanie w celu rozpoczęcia budowy poprzez wskazanie wszelkich szczególnych warunków oraz koniecznych do uzyskania pozwoleń, zgód lub decyzji innych organów.
Należy pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest ograniczona czasowo – data jej ważności będzie widniała w samej decyzji.
Na końcu decyzji znajdziemy również pouczenie o ewentualnej możliwości jej zaskarżenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przypadku, gdy nie odpowiadają nam warunki wskazane w decyzji bądź gdy całkowicie odmówiono nam wydania warunków zabudowy.
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu otwiera nam dalszą drogę do realizacji naszych planów związanych z budową np. domu.
Polski
English